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邯鄲物管政策

邯鄲市物業管理辦法修正案附修正后辦法

作者:admin發布時間:2018-09-07

邯鄲市物業管理辦法修正案
 邯鄲市人民政令第166號
 
一、第三條修改為:“市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,并負責叢臺區、邯山區、復興區住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的收繳、管理工作。
縣(市、區)人民政府(管委會)住房和城鄉建設或房產行政主管部門(以下簡稱縣級房產行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、使用、管理工作。
財政、價格、規劃、建設、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。”
二、第十條修改為:“首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會從模范履行業主義務的業主中推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。”
三、刪除第三十條中“具有相應資質”。
四、第三十六條修改為:“從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格。應自取得工商營業執照30日內,到縣級房產行政主管部門建立物業服務企業信用信息檔案。
市房產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理,具體信用信息管理辦法由市房產行政主管門制定。
從事物業服務的人員應當定期參加相應的職業教育培訓。
外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的,應當持分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案,并到注冊所在地縣級房產行政主管部門建立物業服務企業信用信息檔案。”
五、刪除第三十七條。
六、刪除第五十五條。
七、第六十七條作為第六十五條,第(一)項第3目修改為:“開發建設單位在辦理房屋不動產首次登記時,應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明”。
八、第六十八條作為第六十六條,修改為:“未按規定交存首期維修資金的,開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋,市、縣級不動產登記部門不予辦理不動產權登記。”
九、第八十一條作為第七十九條,修改為:“建設單位違反第三十一條規定,未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的,物業服務企業違反本辦法第三十六條、第四十條規定,未按規定建立信用信息檔案或進行項目備案的,由房產行政主管部門責令限期改正,可以并處3000元以下的罰款。”
十、第八十六條作為第八十四條,修改為:“建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處罰,給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。”
十一、刪除第八十七條。
十二、刪除第八十八條。
十三、相關條文序號作相應調整。第八十三條、八十九條至九十四條涉及的《物業管理條例》中相應的處罰條款做相應修改。
根據本修正案,《邯鄲市物業管理辦法》重新公布。

 

邯鄲市物業管理辦法

(2014年10月15日邯鄲市人民政府第25次常務會議審議通過,2014年12月5日邯鄲市人民政府令第148號公布,經2018年8月13日邯鄲市人民政府第23次常務會議修正,2018年8月29日邯鄲市人民政府第166號公布)
第一章     總 則
 
第一條  為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條  本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。
第三條  市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,并負責叢臺區、邯山區、復興區住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的收繳、管理工作。
縣(市、區)人民政府(管委會)住房和城鄉建設或房產行政主管部門(以下簡稱縣級房產行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、使用、管理工作。
財政、價格、規劃、建設、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。
第四條  縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府(以下簡稱街道辦事處)是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定;在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛;組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作;監督業主大會和業主委員會依法履行職責。 
社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調,依法調解社區內物業管理糾紛,列席業主大會和業主委員會會議。
第五條  物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理,規范行業行為,維護物業管理市場秩序和公平競爭,督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營,促進行業健康發展。
第二章     業主、業主大會及業主委員會
 
第六條  物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會的,在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件,需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時,由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。
第七條  一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,具體辦法按省有關規定執行。
第八條  物業管理區域內,已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時,建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求,按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。籌備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。
第九條  符合成立業主大會條件的,街道辦事處應當在收到書面申請后30日內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條  首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會從模范履行業主義務的業主中推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
    籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處協調解決。
    第十一條  籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會,并在首次業主大會會議召開之日15日前,將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并做出答復。
    業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。
    第十二條  劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
    第十三條  業主大會決定以下事項:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
    (二)制定和修改管理規約;
    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;
    (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
    (五)選聘和解聘物業服務企業;
    (六)籌集和使用維修資金;
    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
    (八)改變共有部分的用途;
    (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;
    (十)工作經費的籌措、管理和使用;
(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(六)、(七)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條  業主拒付物業服務費,不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條  單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
    第十六條  業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十七條  業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
    (一)有完全民事行為能力;
    (二)遵守國家有關法律、法規;
    (三)遵守業主大會議事規則、管理規約;
(四)無欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為;
    (五)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
    (六)具有一定的組織能力;
    (七)具備必要的工作時間。
    第十八條  業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。
    業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。
    第十九條  業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持以下材料向物業所在地街道辦事處備案:
    (一)由籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;
    (二)業主大會決議;
    (三)管理規約、業主大會議事規則;
    (四)業主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門,同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。
前款第(二)、(三)、(四)項內容發生變更時,應當及時辦理備案變更手續。
第二十條  業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章,并向街道辦事處報送印章印樣。
    第二十一條  業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處。
    第二十二條  業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下,向新一屆業主委員會移交。
第二十三條  業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支,籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。
第二十四條  業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條  業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
    (三)利用委員資格謀取私利的;
    (四)拒不履行業主義務的;
    (五)侵害他人合法權益的;
    (六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十六條  業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議,逾期仍不召開的,由物業所在地的社區居民委員會指導和監督,并及時組織召開:
    (一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
    (二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的;
(三)業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。
    第二十七條  按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
    第二十八條  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下,代行業主委員會職責。
    第二十九條  物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集,由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第三章 前期物業管理
 
第三十條  住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式,選聘物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模不足3萬平方米的,可以采用協議方式選聘物業服務企業。
第三十一條  建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時,應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。
建設單位在銷售物業時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分,并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十二條  臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十三條  新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。
物業服務用房應當是地面以上的房屋,由建設單位裝修,具備獨立、正常使用功能,相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的,應當具有獨立的通道。
規劃、設計新建住宅物業時,應當統籌規劃,合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房;住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用,產權歸全體業主所有,不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條  規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中,應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。
第三十五條  市、縣級人民政府房產行政主管部門應當
參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。
第四章 物業服務企業
第三十六條  從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格,應當自取得工商營業執照30日內,到縣級房產行政主管部門建立物業服務企業信用信息檔案。
市房產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理,具體信用信息管理辦法由市房產行政主管門制定。
從事物業服務的人員應當定期參加相應的職業教育培訓。
外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的,應當持分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案,并到注冊所在地縣級房產行政主管部門建立物業服務企業信用信息檔案。
第三十七條  物業服務企業享有下列權利:
    (一)按照物業服務合同進行相應服務管理;
    (二)按照物業服務合同收取服務費用;
    (三)對裝飾裝修活動進行監督;
    (四)及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為;
    (五)法律、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。
    第三十八條  物業服務企業應當履行下列義務:
    (一)按照物業服務合同約定提供物業服務;
    (二)接受業主、業主委員會的監督,定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況,并進行公示;
    (三)公示物業服務合同約定的收費項目和服務標準;
(四)公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況;
(五)制定使用維修資金的年度計劃;
    (六)協助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作;
    (七)法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。       
第三十九條  物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理,發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為,應當及時制止,并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當對違法行為者依法處理。
    物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
第五章  物業管理服務
 
第四十條  業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內,將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條  物業服務企業承接物業時,應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行,物業承接查驗過程和結果可以公證。
第四十二條  承接查驗應包含下列內容:
(一)物業共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;
    2.共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;
    3.共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
(二)相關資料。
在首次業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時,應當移交下列資料:
1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖;
    2.竣工驗收報告及竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖,消防驗收等竣工驗收資料;
    3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
4.物業質量保修文件和物業使用說明文件;
5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細;
6.物業管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續時,除移交上述規定的內容外,還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費,利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備,不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第四十三條  承接查驗的所有資料歸全體業主所有,并委托業主委員會管理和使用。
首屆業主委員會成立后,業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。
物業服務合同終止時,物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。
第四十四條  物業項目承接查驗時,交接雙方應列明詳細交接清單,其內容包括:資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行:
(一)在首次業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位在物業項目交付使用15日前,按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續:
1.建設單位于現場查驗20日前,書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續,并提交有關資料。
2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的,約定驗收時間及有關事項。
3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發現的問題,應詳細記錄,并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的,建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議,并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續
(二)前期物業服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內,應按如下程序,向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續:
1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內,業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續,前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。
2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件,對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的,約定現場查驗時間及有關事項。
3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業,對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發現的問題,應詳細記錄,并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的,應在7日內辦理有關交接手續。
6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。
(三)分期建設的項目,可以按本辦法分期接管驗收。
    第四十五條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。 
    第四十六條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件,并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的,買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的,所產生的物業服務費用由建設單位承擔。
第四十七條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業服務企業接受委托代收有關費用的,不能向業主收取手續費等額外費用。
    第四十八條  物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責,所產生的費用由全體業主共同承擔。
第四十九條  物業服務企業退出物業服務項目時,應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。
業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發,依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定,保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序,積極維護社會穩定。
第五十條  物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作:
    (一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處,同時在物業管理區域內公告,并報送縣級房產行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內,按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。
    (三)擬退出服務的物業服務企業,在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務,業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。
第五十一條  業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內,應當組織召開業主大會,重新選聘物業服務企業。
街道辦事處接到書面告知10日內,組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商,同時制定應對方案。
第五十二條  業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的,物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由,拒絕退出物業服務項目。
    第五十三條  未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的,暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作,發生的費用由全體業主共同承擔。
   
第六章 物業的使用和維護
 
    第五十四條  業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
    第五十五條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
    第五十六條  業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
    因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的,應當征得業主委員會同意。
    業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十七條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界,負責界限以外(含計費表)的管線及設備的維修、養護。
采用城鎮集中供熱的,其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的,由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。
上述單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策,組織協調專業經營單位進行分戶改造,改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位,由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
第五十八條  業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記,并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主:
(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌;
(二)擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途;
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;
(四)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備;
(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(六)擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動;
(七)管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。
第五十九條  建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位,不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的,應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后,建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人,租期不得超過六個月。
物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。
第六十條  物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。
 
第七章  住宅專項維修資金
 
第六十一條  住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、 住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。
住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的,不交存維修資金。
第六十二條  維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十三條  住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。
    維修資金主管部門根據住宅開發建設周期,及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額,并適時調整。
第六十四條  出售公有住房的,按照下列規定交存維修資金:
    (一)業主按照物業建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
    (二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例,從售房款中一次性提取維修資金。
業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十五條  維修資金交存程序。
(一)新建住宅。
1.辦理商品房預(銷)售許可證時,開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前,開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續,維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(項目)名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后,就上述事項進行登記,并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》,并告知購房人(回遷人)持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金,憑維修資金交存憑證辦理交房手續。
未經交存人委托,開發建設單位不得代收維修資金。
3.開發建設單位在辦理不動產首次登記時,應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后,房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的,交存的維修資金不作調整。
(二)公有住房。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金,并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十六條  未按規定交存首期維修資金的,開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋,市、縣級不動產登記部門不予辦理不動產權登記。
第六十七條  已售公有住房維修資金,由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金,由物業所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行,作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬。其中,業主交存的維修資金,按房屋戶門號設分戶賬。
第六十八條  業主大會成立后,物業管理區域內的維修資金的管理,由本物業管理區域內業主大會決定。可繼續由維修資金主管部門代管,也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過,決定劃轉的,按照下列程序劃轉:
(一)業主大會向維修資金主管部門提交下列材料:
1.劃轉維修資金的申請;
2.業主大會關于劃轉維修資金的決定;
3.維修資金管理方案;
4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。
(二)經維修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶,并以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設立分戶賬。
(三)維修資金主管部門在收到申請之日起30日內,將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶,并將有關賬目等移交業主委員會。
維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的,應當向業主大會書面說明原因。
第六十九條  維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶,應當接受維修資金主管部門的監督。
第七十條  業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時,賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主,業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。
第七十一條  業主按規定應交存維修資金而未交存的,應予補交。
第七十二條  維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議。建議內容包括:房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等;
(二)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持下列材料,向維修資金主管部門申請資金支取。其中,動用公有住房維修資金的,經售房單位同意后,向維修資金主管部門申請資金支取:
1.使用維修資金申請;
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議;
3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書;
4.維修施工方案和合同;
5.維修費用分攤明細表;
6.辦理人身份證復印件。
(五)維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核,審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知;不同意的,向申請人書面說明理由。
(六)專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十三條  維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用方案;
(二)由相關業主按照業主大會決定的規則通過使用方案;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案;動用公有住房維修資金的,需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意;維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;
(六)業主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十四條  住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十五條  發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支維修資金:
(一)維修資金劃轉業主大會管理前,按照下列程序辦理:
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料,向維修資金主管部門申請列支;
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知;不同意的,向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
    (二)維修資金劃轉業主大會管理后,按照以下程序辦理:
    1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中,動用公有住房維修資金的,向維修資金管理部門申請列支;
2.業主委員會依據使用方案審核同意,并報維修資金主管部門備案;動用公有住房維修資金的,需經維修資金主管部門審核同意;維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;
    3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知;
    4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后,將所需維修資金劃轉至維修單位。
發生危及房屋安全等緊急情況后,未按照規定實施維修和更新、改造的,維修資金主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后,應將費用支出情況向相關業主公示,接受業主監督。
第七十六條  房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第七十七條  房屋滅失的,售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主,業主需提交以下資料領取:
(一)返還申請;
(二)房屋滅失證據;
(三)業主身份證原件;
(四)代業主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。
第七十八條  維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會,與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度,每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的,可以要求維修資金管理部門進行復核;維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核;業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況,可以隨時查詢。
 
第八章 法律責任
  
第七十九條  建設單位違反第三十一條規定,未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的,物業服務企業違反本辦法第三十六條、第四十條規定,未按規定建立信用信息檔案或進行項目備案的,由房產行政主管部門責令限期改正,可以并處3000元以下的罰款。
第八十條  建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。
    第八十一條  建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位、物業服務企業予以通報,并依據國務院《物業管理條例》第五十八條規定予以處罰。
第八十二條  物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的,由房產行政主管部門責令改正,并可處1萬元以上3萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第八十三條  物業服務企業有下列情形的,房產行政主管部門可責令其限期改正,并將其不良行為予以通報和曝光,記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間,該企業不得參與本市物業項目的投標活動,不得參評各級物業管理評優活動:
(一)物業服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的;
(二)物業服務合同期限未滿,物業服務企業擅自提前撤管的;
(三)前期物業服務合同期限屆滿或依法終止,原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的;
(四)其他違反法律法規的行為。
第八十四條  建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處罰,給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第八十五條  物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。
第八十六條  開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十六條規定將房屋交付買受人的,由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。
    第八十七條  挪用維修資金的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。
第八十八條  建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。
第八十九條  未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。
第九十條  有下列行為之一的,由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。
    (一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
    (二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
    (三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
    第九十一條  違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可向人民法院起訴。
    第九十二條  業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第九十三條  房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
 
第九章  附則
第九十四條 本辦法自2015年2月1日起施行。2003年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》(市政府令第103號)、2006年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》(〔2006〕59號)同時廢止。

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                       
主送:各縣(市、區)人民政府,市對口各單位,市政府各部門,冀南新區、邯鄲經濟技術開發區管委會。
報送:國務院、省人大常委會、省政府、市人大常委會備案。
抄送:市委各部門,市人大辦公廳,市政協辦公廳,市法院,市檢察院,市各人民團體。                                                      
邯鄲市人民政府辦公廳                                                                                            2018年8月31日印發                  

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